MAPFRE y Macquarie reúnen a los grandes inversores del sector inmobiliario

MAPFRE, a través de MAPFRE Inmuebles, y Macquarie, congregaron en la sede de la Fundación MAPFRE, en Madrid, a los principales inversores del sector inmobiliario. MAPFRE y el gigante de origen australiano lanzaron de forma conjunta un fondo inmobiliario y otro de infraestructuras entre 2018 y 2020, y se encuentran en proceso de levantar el capital para un nuevo vehículo que invertirá en oficinas.

En el evento, cuya inauguración y clausura corrieron a cargo de Alfredo Muñoz, director general de MAPFRE Inmuebles, se hizo inicialmente una lectura del contexto macroeconómico de la mano de Gonzalo de Cadenas-Santiago, director de análisis macroeconómico y financiero de MAPFRE Economics, quien recordó que “los activos inmobiliarios se consideran activos refugio en momentos de elevada inflación”. Eso sí, advirtió sobre que no podemos saber con certeza “qué va a suceder en un escenario en el que han empezado a haber restricciones de liquidez”. Aunque no estamos en una crisis como la de Lehman, aseguró, “el mundo ya no va a volver a ser lo que era e, inevitablemente, tendremos una inflación estructuralmente más alta, en tasas cercanas al 4% promedio en 2030”.

Con este augurio coincidió también Juan Caño, responsable de la península ibérica de Macquarie Asset Management, quien hizo un repaso del sector de infraestructuras, otro activo que, a su juicio, “se comporta muy bien con inflaciones altas”. Precisamente, MAPFRE inició su aventura en este sector con un fondo de fondos de Macquarie en septiembre de 2020.

Por su parte, JLL, líder mundial en consultoría y servicios inmobiliarios para profesionales, hizo un análisis del mercado inmobiliario en Europa, poniendo el acento en la importancia que está cobrando la incorporación de los criterios ESG (medioambientales, sociales y de gobernanza). “Sólo el 9% del stock en Madrid y Barcelona son grado A (máxima calidad), cuando son aquellos que mejor se van a comportar en los momentos más volátiles como los actuales”, señaló Paola Erhardt, responsable de la oficina de Capital Markets de JLL. La experta adelantó que “es imposible mantener los retornos actuales con el endurecimiento de las condiciones financieras que se está produciendo” y es que, tal como apuntó, “ya se han empezado a dar ajustes de precio de entre el 3 y el 8% en todas las transacciones que se han realizado antes del verano”.

Un ajuste de precios y, por tanto, de rentabilidades, que, según todos los participantes, se va a producir en mayor o menor medida. No obstante, no quita para que no siga habiendo oportunidades, como apuntaron los representantes de Colliers, Saint Croix Socimi y Colonial, en la mesa “Tendencias inmobiliarias”, moderada por Christian Göbel, co-head para EMEA Real Estate de Macquarie, aunque para ello haya que “pensar en estructuras más complejas para obtener las rentabilidades deseadas”.

Sin embargo, Carlos Díaz, subdirector general de MAPFRE Inmuebles, encargado de moderar la última mesa con inversores, quiso dejar claro por qué la cartera de MAPFRE afronta de una forma más sólido el contexto que se avecina. Y es que sólo se ha invertido en edificios de oficinas prime de las principales capitales europeas y con inquilinos muy estables. “Hace unos años, llevamos a cabo un cambio de estrategia e iniciamos la inversión indirecta en inmuebles. El objetivo era diversificar los activos inmobiliario y para ello tuvimos que aliarnos con los mejores sociales locales allí donde vayamos, algo que para nosotros es clave”, señaló.

Tal es la calidad de los fondos de activos alternativos que ha puesto en marcha MAPFRE desde 2018 (no sólo con Macquarie, sino también con Swiss Life o Munich Re) que muchas aseguradoras españolas han decidido sumarse como accionistas. Precisamente, en esta última mesa de las jornadas participaron Catalana Occidente, Mutualidad de la Abogacía y la Hermandad de Arquitectos, tres de los grandes accionistas de los fondos inmobiliarios de MAPFRE y Macquarie. “MAPFRE nos presentó la oportunidad de poder diversificar los activos inmobiliarios geográficamente”, indicó Óscar Andel, director de inversiones inmobiliarias de Catalana Occidente. “Contamos con políticas de inversión similares y MAPFRE nos dio la opción de llegar a esos socios locales en los mercados internacionales”, añadió Carlos Pérez, director de inversiones inmobiliarias de Mutualidad de la Abogacía. Por último, Julián Moreno, su homólogo en la Hermandad de Arquitectos, destacó “la confianza y la tranquilidad que les da el proyecto de MAPFRE al buscar un objetivo similar”.

Precisamente, la política de inversión de las aseguradoras tiene un carácter muy conservador, como destacó Alfredo Múñoz en la clausura, lo que le hace mirar al futuro con más optimismo. “Sabemos que vienen curvas y que la economía va a afrontar problemas en general, incluso se habla de que llevamos años de una crisis permanente, pero vamos a seguir buscando oportunidades con la cautela de siempre, poniéndonos en las manos de los que más saben y siempre con la mirada en el largo plazo”, concluyó.

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