El sector inmobiliario: débil, aunque lejos de la situación de la crisis financiera

La peor situación macroeconómica se empieza a notar en el sector inmobiliario. Según la Estadística Registral Inmobiliaria publicada esta semana por el Colegio de Registradores, las compraventas de vivienda en España cayeron un 6,7% en mayo en comparación con el mismo mes de 2022, y la del número de hipotecas ha sido mucho mayor: se han desplomado casi un 25%, con una diferencia negativa de en torno a 12.500 operaciones.

Alberto Matellán, economista jefe de MAPFRE Inversión, explica que el sector inmobiliario es uno de los que más sufre con las subidas de tipos de interés, y que lo que se está viendo es justamente ese impacto. “Se paran las operaciones y los precios empiezan a bajar”, destaca.

Sin embargo, considera que la situación es diferente a la que se vivió en torno a 2007 porque, aunque esas dos consecuencias no son buenas para la economía, el mayor impacto se da por el lado de los balances.

“Los inmuebles son activos y muchas empresas y familias los tienen en sus balances. Las hipotecas serían el pasivo. Un banco puede tener en sus activos tanto inmuebles como hipotecas. El problema es que cuando los inmuebles bajan de valor, los balances se desequilibran y puede llegar un momento en el cual tengan problemas de solvencia”, explica. “Eso es lo que pasó en 2007 y 2008, pero no creo que sea lo que pase ahora por muchas razones. La primera es que los balances están más saneados. La segunda, que el pasivo es menor, y la tercera, que las caídas de precio ahora mismo son menos bruscas. Es un problema, pero ya se contaba con ello”.

No todas las clases de activo están teniendo un desempeño similar al inmobiliario. La renta variable ha cerrado el primer semestre del año con rentabilidades muy atractivas, tanto en Estados Unidos como Europa, donde Matellán cree que puede seguir teniendo recorrido. “Está siendo un año muy bueno a pesar del pesimismo, también en otros activos”, destaca, y especifica que, si bien en Estados Unidos la causa es un grupo pequeño de empresas, en Europa las alzas están “más equilibradas”.

No obstante, ese desempeño probablemente será peor del que se ha registrado hasta el momento, debido a que lo últimos datos macroeconómicos “no son demasiado amigables”. El economista jefe de MAPFRE Inversión apunta a la liquidez y al mantenimiento de beneficios para apoyar ese optimismo.

A apenas unas semanas de que las compañías presenten los resultados correspondientes al segundo trimestre, la previsión es que los beneficios sean positivos, aunque “un poco menos que los anteriores”. “Hay muchos sectores que permiten ser optimistas. Hay motivos para pensar que muchas empresas pueden mantener beneficios, aunque sí se espera un pequeño impacto por la situación macroeconómica”, comenta Matellán.

El crecimiento, el mayor riesgo para la renta variable

Para Matellán, el principal riesgo al que se enfrenta la renta variable es el crecimiento económico, con unos datos preocupantes en Europa (especialmente en Alemania), mientras que el economista jefe es más optimista respecto a Estados Unidos.

De todas formas, puntualiza que una recesión no son solo dos trimestres en negativo, sino “un cambio en la dinámica económica muy relevante que pasa de círculo virtuoso a uno vicioso”. “Si asumimos esa definición, la probabilidad de recesión en Estados Unidos es baja, y en Europa, un poco más alta”, explica.

Un posible cambio brusco por parte de los bancos centrales (o una percepción de tal) puede suponer otro gran riesgo para los mercados de renta variable, ya sea de cara a un endurecimiento monetario o a unas políticas más laxas.