Análisis de MAPFRE AM: por qué cae el sector inmobiliario en Bolsa

Lucas Maruri, gestor de renta variable en MAPFRE AM

El sector inmobiliario europeo se anota en lo que va de año el segundo peor desempeño del Stoxx600, al registrar una caída del 11% que solo supera la fuerte corrección del 17% observada en materias primas.

Sin embargo, si analizamos la evolución del Stoxx600 por compañías, veremos que dos compañías inmobiliarias, AroundTown (-58% YTD) y Samhallsbyggnads (-75% YTD), comparten el pódium de la vergüenza con el fallido Credit Suisse (-72% YTD).

¿Qué le ha pasado el sector?

Tradicionalmente, la correlación entre los precios de las acciones del sector inmobiliario y los tipos de interés ha sido negativa. Puesto de forma simple, a mayores tipos de interés, mayor es la tasa de descuento (o lo que es lo mismo, menor es la tasa de capitalización o “cap rate”) utilizado por las compañías del sector para valorar el NAV de sus activos. Este factor hizo que el sector no partiera como favorito a comienzos de año.

En enero, el mercado parecía comprar la narrativa de que "los tipos de interés estaban tocando techo", pero los temores inflacionistas de febrero empujaron al Banco Central Europeo (BCE) a aferrarse al discurso de que a la política monetaria restrictiva aún le quedaba bastante recorrido.

Además, la crisis bancaria desatada en Estados Unidos, contagiada a Europa a través de Credit Suisse, avivó la preocupación por la disponibilidad de liquidez y financiación. Esta realidad no ha ayudado a muchas de las empresas de Real Estate europeas, cuyos balances en muchos casos se encuentran altamente endeudados.

Y no es para menos. En los mercados de deuda, las emisiones en circulación de compañías del sector mercado inmobiliario europeo ascendían a 412.000 millones de euros, de los cuales 63.000 millones vencen en los próximos dos años. Esta realidad presiona a algunas empresas del sector, viéndose obligadas a a acelerar la venta de activos (lo que a su vez presiona los precios a la baja), recortar las inversiones, recortar los dividendos y/o refinanciar las mencionadas emisiones a tipos más altos. Así, no es de extrañar que la presentación de resultados del sector estuvo minada de “profit warnings” y recortes de dividendos.

¿Qué esperar en los próximos meses?

La inversión de las curvas soberanas indican una doble realidad para el sector. De forma negativa, anticipan una ralentización o contracción de la actividad económica, algo que históricamente ha supuesto repuntes de las tasas de desempleo y una erosión en la capacidad de pago de los arrendatarios y de acceso al crédito de los compradores.

Por otro lado, la inversión de la curva también anticipa que en un futuro no tan lejano veamos bajadas en los tipos de interés. De materializarse, podrían señalizar un buen punto de entrada para un sector en el que las valoraciones se encuentran indudablemente bajas.

Nosotros preferimos ver la evolución de los acontecimientos manteniéndonos fuera del sector, dado que estimamos que todavía existen riesgos que eviten el buen desempeño de las acciones de las inmobiliarias, SOCIMIs y promotoras europeas a lo largo de los próximos meses.